Sektor konstruksi hype dan biaya pekerjaan di Kota Besar. San Francisco inflasi dan periksa pertumbuhan

San Francisco adalah "Moskow" teknologi dunia kita, di mana (menggunakan data terbuka) seseorang dapat mengamati perkembangan industri konstruksi di kota-kota besar dan ibu kota. Di kota teknologi ini, siklus ekonomi sangat menonjol, yang pada interval waktu berbeda memberikan pertumbuhan permintaan yang eksplosif ke berbagai sektor real estat.



Data tentang lebih dari satu juta izin bangunan (catatan dalam dua kumpulan data) dari Departemen Bangunan San Francisco - memungkinkan Anda untuk menganalisis tidak hanya aktivitas bangunan di kota, tetapi juga secara kritis memeriksa tren terbaru dan sejarah perkembangan sektor konstruksi dan permintaan real estat selama 30 tahun terakhir ...



Di artikel terakhirItu melihat total konstruksi tahunan (investasi) di San Francisco antara 1980 dan 2018. Perbedaan antara biaya konstruksi yang diharapkan (diperkirakan) dan aktual (direvisi) digunakan untuk melacak pergerakan sentimen investor selama periode ledakan ekonomi dan krisis di wilayah tersebut.



Pasang surut industri konstruksi San Francisco. Tren dan sejarah perkembangan aktivitas konstruksi







Pada artikel ini, kita akan melihat lebih dekat pada masing-masing sektor konstruksi: perbaikan atap, dapur, tangga, dan kamar mandi. Setelah itu, mari bandingkan inflasi untuk masing-masing jenis pekerjaan dengan data tentang inflasi resmi dan indikator ekonomi lainnya.

Kandungan:

Pasang surut Sektor Konstruksi menurut Jenis Perumahan

Biaya rata-rata renovasi dapur dan kamar mandi di San Francisco.

-.

.

-.

-.

.

, :

1. .
   
   
2. .
   
   
3. ( 10 ) (Apartments) - (2016 )
   
   
4. (Retail) 16 (2001 ).
   
   
5. 30 3 .
   
   
6. 1980 2019 5 .
   
   
7. 30 .
   
   
8. 4 (, , , ) - - 15%.
   
   
9. 4 15-20 — , , , - $ 54 000 - — $ 61 000.
   
   
10. - 30 .
    
    
11. , — ( 10 ) .
    
    
12. Jika Anda mengamati banyak pertumbuhan dalam waktu singkat, dalam dua tahun ke depan Anda dapat mengharapkan penurunan intensitas yang sama cepat.
    
    
13. Jika Anda perlu mengetahui berapa rata-rata harga perbaikan akan naik, perhatikan suku bunga obligasi pemerintah 10 tahun.
    
    

Plotting dan perhitungan dilakukan di Notebook Jupyter (di platform Kaggle.com).

Pasang surut Sektor Konstruksi San Francisco menurut Jenis Perumahan

Industri teknologi San Francisco adalah salah satu penyebab di balik melonjaknya harga. Pekerja teknologi enam digit pindah ke kota untuk bekerja di perusahaan rintisan dan perusahaan yang lebih mapan (seperti Google, Facebook, Twitter, dan Apple) secara dramatis meningkatkan biaya hidup dan meningkatkan permintaan akan perumahan. Pemrogram dengan kantong penuh uang "teknologi" mampu mengalahkan sebagian besar penduduk setempat di pasar real estat.



Selain itu, dalam hal undang-undang perencanaan kota, San Francisco adalah salah satu kota yang paling diatur di Amerika. Ini dan banyak faktor lainnya sangat membatasi volume konstruksi dan memengaruhi harga serta permintaan di San Francisco.



karena itupermintaan untuk berbagai jenis perumahan mengubah pemimpinnya dalam setiap siklus ekonomi baru. Setiap jenis perumahan telah dan akan mengalami "pasang surut" di pasar konstruksi di San Francisco , seperti ledakan permintaan apartemen dari tahun 2012 hingga 2015, hampir 10 kali lipat, atau hype, lebih dari 16 kali pertumbuhan permintaan dari tahun 1997 hingga 1999 ke ruang ritel.



Dalam artikel jumlah total pekerjaan konstruksi tahunan, jadwal lalu lintas untuk periode 1980 hingga 2018 dibagi menjadi dua komponen:

• Estimasi (perkiraan) biaya pekerjaan (garis biru)
  
  
• Biaya pekerjaan aktual (direvisi) (garis kuning)
  
  

Mari kita lihat lebih dalam pada data biaya total dan lanjutkan ke "lapisan data berikutnya".



Kami membagi total biaya pekerjaan ke dalam kategori pekerjaan sesuai dengan parameter "jenis perumahan" ("Penggunaan Saat Ini"):

• Apartament (apartemen)
  
  
• Ritel (ruang ritel)
  
  
• Kantor (ruang kantor dan biro)
  
  
• Perumahan real estate (rumah satu dan dua keluarga)
  
  

dfn = df.dropna(subset=['description'])
dfn.description.isnull().values.any()
#dfn = dfn[dfn['description'].str.match('kitchen')]
df_unit = dfn.loc[:,['revised_cost','existing_use', 'existing_units', 'zipcode','permit_creation_date']]

df_unit = df_unit.dropna()
#keys = ["hotel","appartments"]
df_unit = df_unit[df_unit.existing_use.str.contains("apartments")]

#data_loc = df_unit.loc[['estimated_cost', 'revised_cost','permit_creation_date']]
data_cost = df_unit 
data_cost.permit_creation_date = pd.to_datetime(data_cost.permit_creation_date)
data_cost = data_cost.set_index('permit_creation_date')

data_cost = data_cost[data_cost.index > "1985-8-01"] 
data_cost = data_cost[data_cost.index < "2019-8-31"] 


data_cost = data_cost.dropna()
data_cost_m = data_cost.groupby(pd.Grouper(freq='300d')).sum()
#data_cost_m.head()
plt.figure(figsize=(19,8))

ax = sns.lineplot(data=data_cost_m.revised_cost, linewidth=3, size = 17)
ax.set(xlabel='retail')
major_ticks = np.arange(0, 1500000000, 200000000)
ax.set_yticks(major_ticks)
ax.set(ylim=(0, 1500000000))
plt.savefig('plotname.png', transparent=True)

Dapat dilihat bahwa semua jenis real estat dalam periode ekonomi yang berbeda mengalami pertumbuhan parabola yang cepat (hype) dan penurunan cepat yang sama.

1. Puncak pembangunan apartemen (Apartemen) jatuh pada ledakan teknologi tinggi terakhir, yang dikaitkan dengan masuknya sejumlah besar pekerja teknis baru dari seluruh dunia ke perusahaan yang berkembang pesat di Silicon Valley. Permintaan apartemen dari tahun 2012 hingga 2015 meningkat 10 kali lipat. dari $ 133 juta pada tahun 2012 menjadi $ 1,4 miliar diinvestasikan hanya di apartemen pada tahun 2015.
   
   
2. (Retail) . 1997 1999 16 . c $ 22 1997 $ 350 . 1999 . , . 90- .
   
   
3. Pertumbuhan permintaan real estate perkantoran (Office) juga terkait dengan perkembangan para raksasa Silicon Valley. Namun di sini, sejak tahun 2000, berbeda dengan real estat ritel dan apartemen, telah terjadi pertumbuhan permintaan yang stabil - yang disertai dengan banyak pasang surut kecil.
   
   
4. Pertumbuhan investasi dalam real estat perumahan bertepatan dengan dinamika pertumbuhan dengan real estat kantor, tetapi berbeda dengan pertumbuhan ruang kantor - pertumbuhan yang lancar dan tidak adanya fluktuasi permintaan yang besar.
   
   

Jika kita menggabungkan 4 kategori utama ini dalam satu grafik, kita mendapatkan naik turunnya semua investasi konstruksi di kota San Francisco, yang sudah kita ketahui dari artikel pertama.

Biaya rata-rata renovasi dapur dan kamar mandi di San Francisco

Mengambil data dari Fitur - Deskripsi, kami juga dapat memilih data untuk masing-masing kategori pekerjaan dan melihat berapa biaya rata-rata untuk merenovasi dapur atau kamar mandi di San Francisco untuk berbagai jenis perumahan.

fam1 = df_unit[df_unit['existing_use']=='1 family dwelling']['estimated_cost'].mean()
fam2 = df_unit[df_unit['existing_use']=='2 family dwelling']['estimated_cost'].mean()
office = df_unit[df_unit['existing_use']=='office']['estimated_cost'].mean()
apartments = df_unit[df_unit['existing_use']=='apartments']['estimated_cost'].mean()
data = {'1 family dwelling':fam1,'2 family dwelling':fam2,'Apartments':apartments}
typedf = pd.DataFrame(data = data,index=['redevelopment of the bathroom'])
typedf.plot(kind='barh', title="Average estimated cost by type", figsize=(8,6));

Biaya merenovasi dapur di San Francisco hampir dua kali lipat biaya merenovasi kamar mandi. Adalah logis bahwa biaya rata-rata renovasi kamar mandi adalah $ 2.000 lebih banyak untuk rumah dua keluarga ($ 16.000) daripada untuk rumah satu keluarga ($ 14.000).



Selain itu, biaya rata-rata renovasi dapur untuk rumah dua keluarga ($ 25.000) hampir $ 3.000 lebih murah daripada untuk rumah satu keluarga ($ 28.000).

Rata-rata biaya perbaikan atap dan tangga di San Francisco

Untuk Fitur - Deskripsi yang sama, pilih hanya baris yang berisi kata "reroofing" (peletakan kembali atap) dan "tangga" (perbaikan tangga).







Berdasarkan biaya rata-rata perbaikan atap, masuk akal bahwa perbaikan atap (karena luas atap rumah dua keluarga yang lebih besar) rata-rata lebih banyak $ 2.000 daripada rumah satu keluarga.



Biaya perbaikan tangga juga dua kali lipat untuk rumah dua keluarga, karena rumah satu keluarga tidak memiliki tangga (atau tangga bentang tunggal).

Biaya renovasi rumah yang direncanakan di San Francisco

Direkomendasikan untuk merenovasi dapur dan kamar mandi rata-rata setiap 10-15 tahun sekali. Perbaikan atap dan tangga - setiap 15-20 tahun sekali.







Secara umum, jika "secara teoretis" 15 tahun setelah pembangunan rumah - untuk memperbaiki dapur, kamar mandi, atap dan tangga dalam satu tahun - maka dalam satu rumah keluarga Anda perlu menabung hingga $ 54.000 untuk ini, sedangkan untuk rumah dua keluarga jumlah ini akan menjadi - $ 61.000 Perbedaan total biaya pekerjaan dalam empat kategori ini hanya 15%.

Jadi, setelah pembangunan rumah baru, untuk memperbaiki rumah dalam empat kategori (dapur, kamar mandi, atap, tangga), Anda perlu menyisihkan $ 350 setiap bulan, untuk mengumpulkan $ 60.000 yang diperlukan untuk perbaikan dalam 15 tahun.

Kenaikan biaya konstruksi di San Francisco

Dengan mengambil data menurut kategori pekerjaan dan mengelompokkannya menurut tahun, kita dapat mengamati pertumbuhan (dan inflasi) rata-rata biaya perbaikan menurut jenis rumah.

years = list(range(1980, 2020)) 
keywords = ['1 family dwelling','2 family dwelling','apartments']
val_data = []
for year in years:
    iss_data = []
    for word in keywords:
        v = df_unit[(df_unit['existing_use']==word) & (df_unit['issued_date']== year)]['estimated_cost'].mean()
        iss_data.append(v)
    val_data.append(iss_data)
#print(val_data)

Pada grafik berikut, data biaya rata-rata menurut jenis rumah disajikan, seperti pada paragraf sebelumnya, dalam bentuk kolom.







Grafik yang sama, untuk tampilan visual, tetapi sudah dalam bentuk garis, memberikan gambaran yang lebih jelas (“inflasi”).

dfnew.plot.bar(figsize=(20, 8)) 
plt.xlabel("Years")
plt.ylabel("Estimated cost of reroofing")
plt.title("Estimated cost of reroofing by year");
dfnew.plot.line(figsize=(12, 6))

Biaya rata-rata perbaikan atap telah menunjukkan peningkatan bertahap sejak tahun 1990.

Berbeda dengan bangunan tempat tinggal, biaya rata-rata untuk merenovasi atap apartemen selama periode yang sama mengalami banyak pasang surut.

Biaya renovasi atap apartemen memiliki siklus jangka pendek 3 tahun.



Berbeda dengan dinamika pertumbuhan datar dalam biaya rata-rata perbaikan atap, biaya rata-rata perbaikan dapur memiliki volatilitas yang lebih besar.







Dalam renovasi dapur, serta renovasi atap apartemen, siklus jangka pendek 2x-3 tahun dapat dilacak.



Dalam perbaikan kamar mandi, siklus seperti itu tidak dilacak, dan kenaikan biaya rata-rata konstruksi lebih lembut. Hanya peningkatan biaya rata-rata perbaikan bak mandi apartemen sebelum ledakan dot-com menonjol ?!

Inflasi dalam biaya pekerjaan konstruksi di San Francisco.

Untuk mengetahui inflasi biaya rata-rata perbaikan untuk seluruh periode dari 1980 hingga 2019, kami melengkapi data dengan garis tren. Saat menghitung inflasi (mengambil titik awal dan akhir dari garis tren), kami menemukan bahwa nilai inflasi maksimum untuk periode 1990 hingga 2018 terjadi di industri kamar mandi.



Rata-rata biaya renovasi kamar mandi selama 30 tahun terakhir telah meningkat hampir 5 kali lipat (mungkin biaya renovasi meningkat karena munculnya bahan finishing baru dan keramik dan saniter yang mahal (dan terjangkau) di pasaran?!).

sns.regplot(y=dfnew_2['2 family dwelling'],x=dfnew_2['index'],data=dfnew_2, fit_reg=True) 
#sns.jointplot(dfnew_2['index'], dfnew_2['2 family dwelling'], data=dfnew_2, fit_reg=True, stat_func=stats.pearsonr)
lines = plt.gca().lines
lower1990 = [line.get_ydata().min() for line in lines]
upper2019 = [line.get_ydata().max() for line in lines]
plt.scatter(1990, lower1990, marker='x', color='C3', zorder=3)
plt.scatter(2019, upper2019, marker='x', color='C3', zorder=3)
print("In 1990 it cost = $" + str(lower1990[0].round()) + "; In 2019 it cost = $ " + str(upper2019[0].round()))
print("Inflation for the period 1980-2019 = " + str(((upper2019[0]-lower1990[0])/lower1990[0]*100).round())+"%")
all2 = [line.get_ydata() for line in lines]

Penyimpangan terkecil dari segi nilai berada pada kategori “perbaikan atap”, dimana selama 30 tahun terakhir inflasi adalah 250% (harga rata-rata naik lebih dari 3 kali lipat). Biaya renovasi dapur juga meningkat tiga kali lipat selama 30 tahun terakhir.

Pada periode yang sama, biaya perbaikan tangga dari tahun 1980 hingga 2019 hampir tidak berubah dan inflasi biaya rata-rata di sektor konstruksi ini hanya 85%.

Bayangkan sekarang perkembangan pertumbuhan inflasi untuk kejelasan yang lebih besar dalam satu skala, dimana inflasi berkisar dari 0 sampai 9%, dan lihatlah penurunan biaya perbaikan inflasi tahunan menurut kategori pada periode 1980 sampai 2019.







Terlihat bahwa inflasi tahunan selama 30 tahun terakhir mengalami penurunan di semua kategori hampir 2-4 kali lipat (misalnya, pada perbaikan atap dari 8% pada tahun 1990 menjadi hampir 2% pada tahun 2019). Ini sepenuhnya bertepatan dengan kebijakan ekonomi selama periode ini (dari 1980 hingga 2019).

Jika kita membandingkan data resmi tentang inflasi dan data inflasi di sektor konstruksi, maka akan terlihat bahwa hanya di satu sektor inflasi resmi bertepatan dengan inflasi biaya pekerjaan.

Kenaikan biaya perbaikan tangga sejalan dengan inflasi resmi. Pada kategori pekerjaan lain, pertumbuhan tahunan biaya pekerjaan konstruksi selama 30 tahun terakhir telah melampaui inflasi resmi hampir 2 kali lipat.



Pergerakan inflasi dalam kategori seperti renovasi atap, renovasi kamar mandi dan dapur, hampir seluruhnya bertepatan dengan pergerakan tingkat suku bunga pinjaman 30 tahun (dan, karenanya, dengan imbal hasil obligasi Treasury 10 tahun).

Hipotek tetap 30 tahun adalah pinjaman yang tingkat bunganya tidak berubah selama jangka waktu pinjaman.

Misalnya, dengan hipotek 30 tahun sebesar $ 300.000 dengan uang muka 20% dan tingkat bunga 3,75%, pembayaran bulanan akan menjadi sekitar $ 1.111 (tidak termasuk pajak dan asuransi). Dengan demikian, tingkat bunga 3,75% (dan pembayaran bulanan) tetap tidak berubah selama masa pinjaman.

Suku bunga Treasury 10 tahun adalah pendapatan yang diperoleh dari investasi pada sekuritas Treasury yang diterbitkan pemerintah AS dengan jangka waktu 10 tahun.

Tarif riil dan profitabilitas dalam konstruksi

Dapat dilihat bahwa perubahan biaya pekerjaan bertepatan dengan tingkat suku bunga obligasi pemerintah. Bagan Paul Schmelzing (profesor Harvard) menunjukkan bagaimana tingkat bunga riil global telah berubah selama delapan abad terakhir.







Mengumpulkan data tentang suku bunga riil di negara-negara maju, Schmelzing menunjukkan bahwa indikator riil telah menunjukkan tren suku bunga negatif sejak abad ke-14.



Sebagai perbandingan, periode yang dibahas dalam artikel ditandai dengan warna kuning.







Mulai tahun 1311, data dari laporan menunjukkan bagaimana tarif riil rata-rata telah berubah dari 5,1% pada tahun 1300-an menjadi rata-rata 2% pada tahun 1900-an.



Rata-rata rate riil untuk periode 2000-2018 adalah 1,3%.

Seiring dengan kurs riil, tentunya profitabilitas industri juga menurun , yang berkorelasi dengan kurs ini. Ini terutama industri kuno seperti industri pertanian dan industri konstruksi.

Kemungkinan besar, dalam periode dari 2020 hingga 2030, kita akan melihat rekor terendah baru dalam nilai riil dan, karenanya, penurunan profitabilitas dalam industri konstruksi. Tetapi jika profitabilitas menurun, mungkin ini berarti produktivitas akan meningkat dengan persen yang sama "hilang".

Jika sebelumnya dalam konstruksi ada margin besar 10-15%, dan perusahaan tidak perlu berpikir untuk memperkenalkan teknologi baru (yang pada prinsipnya tidak banyak), sekarang kita memasuki era baru tarif riil rendah dan margin rendah 2-5%. dimana peran utama dalam perusahaan konstruksi akan dimainkan oleh ketersediaan alat dan proses baru dalam pekerjaan perusahaan.

Ada banyak sekali alat dan teknologi baru yang sudah dapat digunakan dalam konstruksi saat ini.

Diperlukan waktu puluhan tahun bagi perusahaan konstruksi agar teknologi baru ini menemukan jalan mereka ke dalam industri konstruksi yang melelahkan dan tangguh.

Sekitar waktu yang sama ketika taksi tanpa pengemudi mulai beroperasi di Moskow, perusahaan konstruksi Rusia, untuk menjaga margin, secara bertahap akan mulai mengganti perencana di tingkat bawah dengan skrip dan alat otomatis yang menggunakan data besar dan teknologi pembelajaran mesin.



Tautan ke publikasi sebelumnya tentang topik ini:

• Pasang surut industri konstruksi San Francisco. Tren dan sejarah perkembangan aktivitas konstruksi
• Sektor konstruksi sedang sekarat. Krisis COVID-19, tantangan yang berkembang dan peluang baru

Tautan ke Jupyter Notebook: San Francisco. Sektor bangunan 1980-2019.



Jika Anda menyukai konten saya, mohon pertimbangkan untuk membelikan saya kopi. Terima kasih atas dukungan Anda! Belilah kopi untuk penulis